מחירי הנדלן בתל אביב זינקו ב-18% בין מחצית 2021 למחצית 2022, השיעור הגבוה ביותר מ 2010, בעקבות כך שוק הדיור של תל אביב עבר לטריטוריית סיכון לבועה בפעם הראשונה
מחקר שנתי מאת משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מראה שחוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים גבוה כעת מאוד, ושהמחירים כבר אינן מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים. טורונטו ופרנקפורט עומדות השנה בראש המדד, כאשר שתיהן מציגות מאפיינים בולטים של בועת מחירים. הסיכונים מוגברים גם בציריך, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם, תל אביב וטוקיו.
בארה"ב, כל חמש הערים שנבחנו נמצאות בטריטוריית הערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, בפריז ובסידני נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שווקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ג'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור. סאו פאולו, שנוספה השנה למדד, זוכה להערכה הוגנת, לצד מילאנו וורשה. למרות השנה החזקה שעברה על שוק הדיור של דובאי, גם היא שוכנת כעת בטריטוריית ההערכה ההוגנת.
הערכות ברמות שיא
צמיחת מחירי הדיור הנומינליים הממוצעת ב-25 הערים שנבחנו זינקה כמעט ל-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007. למעשה, כל הערים מלבד שלוש; פריז, הונג קונג ושטוקהולם, חוו עלייה במחירי הדיור. מעבר לכך, ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, וזו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך.
דירוגי המדד לא גדלו בממוצע בהשוואה לשנה שעברה. הכנסות גבוהות וצמיחה של שוק ההשכרה בלמו גידול אפשרי נוסף בחוסר האיזון. מחירי הדיור באזורים הלא-עירוניים צמחו מהר יותר מאשר בערים, זו השנה השנייה ברציפות. בנוסף, צמיחת המחירים הואטה במידה ניכרת במונחים מותאמי-אינפלציה. אך הערכות המחיר הנוכחיות הן גבוהות ביותר.
עליית שערי הריבית מדגישים את חוסר האיזון
כתוצאה משערי הריבית הנמוכים, התרחקו מחירי הדיור בעשור האחרון בהתמדה מרמות ההכנסה ומשכר הדירה. הערים השוכנות כרגע בטריטוריית סיכון לבועה חוו בתקופה זו עליות מחירים ממוצעות של 60% במונחים מותאמי-אינפלציה, בעוד שההכנסה ושכר הדירה הריאליים גדלו רק בכ- 12%.
שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021. בשילוב עם מחירי נדל"ן הגבוהים בבירור, אפשרויות מרחב המחיה שיכול לרכוש כיום שכיר בעל הכשרה גבוהה הוא נמוך בממוצע בשליש לעומת המרחב שהוא יכול היה לרכוש לפני המגפה. קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS Global Wealth Management, מוסיף: "האינפלציה וההפסדים על נכסים הנובעים מהסערה הנוכחית בשווקים הפיננסיים מפחיתים את כוח הרכישה של משקי הבית, דבר שמרסן את הביקוש למרחב מחיה נוסף. אי לכך, ענף הדיור הופך כעת לפחות אטרקטיבי כהשקעה, כי עלויות ההלוואה בערים רבות עולות על התשואה של השקעות של קנייה-לצורך-השכרה."
שוק העבודה החזק (לעת עתה) הפך עקב כך לעמוד התווך האחרון של שוק בעלי הדירות המתגוררים בדירה (Owner-occupied) ברוב הערים. אך לאור ההידרדרות במצב הכלכלי, גם זה נמצא בסכנת מעידה. מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "ואכן, אנו עדים לכך שהגידול בשוק הבעלי הדירות המתגוררים בדירה נמצא כעת גם הוא תחת לחץ גלובלי, וברוב הערים בעלות ההערכה הגבוהה ניתן לצפות לתיקון מחיר משמעותי ברבעונים הקרובים."